Constructora  Rio Soco, SRL

La aplicación de la Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso inmobiliario en la República Dominicana, es para muchos, la palanca que impulsará el desarrollo inmobiliario en el país. De hecho, ya las constructoras comienzan a aprovechar sus beneficios, para levantar grandes proyectos de viviendas de bajo costo.  El fideicomiso apenas comienza a aplicarse, y  lo ha hecho fundamentalmente orientada a la construcción de viviendas de bajo costo, por lo que hasta ahora es el único segmento del mercado que se ha beneficiado de la misma.

 

La mayoría de los bancos comerciales, han creado su fiduciaria y los ingenieros y compañías constructoras han realizados varios proyectos de viviendas a bajo costo, al amparo de esta nueva legislación. Debido al bajo poder adquisitivo de la mayoría de los dominicanos, la nueva ley contempla exenciones de impuestos, tasas y arbitrios, que beneficiarán directamente al adquiriente de la vivienda.

 

Las fiduciarias, creadas por los bancos comerciales, tienen garantía solidaria y es una entidad neutral con orden jurídico.

 

También contempla una nueva figura, la cuenta de ahorro programada, mediante la cual, en la entidad bancaria de su selección, las personas podrán ahorrar hasta completar el inicial de su vivienda. La ley le dará protección a esta cuenta, que estará exenta de impuestos y de gastos de manejo. 

La nueva ley crea las bases para que se produzca un relanzamiento del sector inmobiliario local, mediante la utilización del fideicomiso inmobiliario, con lo cual, se busca reducir el déficit habitacional que sobrepasa el millón de viviendas en el país, principalmente con la construcción de casas económicas para las clases media y media baja, aunque la ley es apropiada para ejecutar proyectos inmobiliarios de cualquier índole.

La normativa contempla la agilización de los procesos de construcción, para lo cual creó la Ventilla Única, manejada por el Ministerio de Obras Públicas, que facilita los procedimientos legales, a los cuales deben ser sometidos los proyectos de construcción, antes de su ejecución. Antes de la implementación de la Ventanilla Única para la Construcción, los proyectos para ser aprobados tenían que pasar, además de Obras Públicas y el ayuntamiento correspondiente, por otras instituciones, tales como, el Ministerio de Turismo, de Medio Ambiente, Corporación de Acueducto y Alcantarillado, el Instituto Nacional de Aguas Potables y el Cuerpo de Bomberos, entre otros, lo que retrasaba los trámites por meses.

Algo muy importante a destacar, es que la nueva legislación, autoriza a las Administradoras de Fondos de Pensiones, a invertir en estos fideicomisos, en condiciones similares a los que existen en otros países, lo que se considera, será un generador de rentabilidad para los estos fondos, a la vez contribuirá al desarrollo del mercado inmobiliario.

Los incentivos fiscales que ofrece esta ley a los desarrolladores, beneficiarán posteriormente a los compradores o adquirientes finales, pero que por ahora se aplicaran bonos o ahorros específicamente de propiedades de interés social, cuyos costos oscilan entre Novecientos Mil pesos RD$900,000.00 y los Dos millones Cuatrocientos Mil pesos, RD$2,400,000.00, pero la realidad es, que cualquier desarrollador puede trabajar con la ley de fideicomiso, sin importar el precio o el monto del proyecto".
 

Los proyectos que han salido al mercado bajo la sombrilla de la ley del fideicomiso son bastante grandes, porque para poder aprovechar los beneficios de esta nueva normativa, deben ser proyectos de cierta envergadura. Pongo como ejemplo, los complejos habitacionales que se levantan en la periferia de la ciudad de Santo Domingo, como en las avenidas Jacobo Majluta y en Las Américas.

 

Bono para primeros compradores

 

Todo nuevo adquiriente de una vivienda de bajo costo en República Dominicana,  puede acceder a un bono, por concepto de beneficios que aporta el gobierno dominicano, a través del Ministerio de Hacienda y de la dirección general de impuestos internos, de hasta RD$200,000, y que serán aplicados como descuento en la compra de su vivienda.

 

El procedimiento

El bono otorgado por el gobierno, deberás ser canalizado a través de Hacienda e Impuestos Internos, y se lo entrega el promotor del proyecto a nombre del comprador debe ser aplicado al préstamo hipotecario en la institución bancaria, para completar el pago de la vivienda. En caso que el adquiriente ya haya pagado el 100% del valor de la unidad, la Fiduciaria amortiza al capital del crédito hipotecario que haya obtenido el comprador.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

El ahorro al adquirir una vivienda a bajo costo puede sobrepasar los RD$200,000, partiendo de que en INVI certifica como viviendas populares aquellas, cuyos precios no exceden los RD$2.400,000.00. 

CONDICIONES PARA ACCEDER

El instructivo que elaboró el Ministerio de Hacienda para aplicar el decreto, establece que para ser beneficiario de la compensación de Viviendas de Bajo Costo, deberán cumplirse las siguientes condiciones: 

 

•Ser adquiriente en un proyecto clasificado como de Vivienda de Bajo Costo por el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI). 

 

•Demostrar el adquiriente que no posee otra vivienda y que la misma será utilizada como casa habitación. 

 

•Ser beneficiario de una pre-aprobación de un financiamiento por una entidad financiera para obtener una vivienda clasificada. 

 

•Abrir una cuenta de ahorros progresivo en la entidad financiera que otorgará el préstamo para la compra de la vivienda de bajo costo. 

 

•Autorizar a la entidad financiera, a reservar el monto que será transferido por el estado dominicano a favor del promotor del proyecto o de la misma entidad financiera, según corresponda.

Transparencia en las transacciones.

En otro orden, la ley que contempla el fideicomiso, permite transparentar las transacciones de tierra. Usualmente los promotores para adquirir un terreno buscan hacer un acuerdo con el propietario mediante el cual le dan una parte del dinero como avance y lo demás en sumas parciales, o le pagan con apartamentos del mismo proyecto. "Ese tipo de transacciones se da sobre todo en proyectos grandes, porque es muy difícil encontrar un promotor que esté en la disposición de pagar el cien por ciento del valor de un terreno para un desarrollo.

El problema con estos acuerdos, es que el dueño tiene que poner el certificado de propiedad del terreno a disposición del promotor, por lo que pierde el control del mismo, y si por alguna razón, el proyecto no se ejecuta, "se da una situación legal un poco complicada, que hace difícil desligar ese título de propiedad del proyecto, cuando incluso lo más probable es que no se llegó a saldar por completo.

Ahora con la ley de fideicomiso para el desarrollo del mercado hipotecario e inmobiliario, hay un elemento nuevo, un elemento neutral que es la fiduciaria, donde es posible colocar el título de ese inmueble y blindarlo, lo que garantiza que si por alguna razón, el proyecto no se llega a ejecutar, el título de propiedad y los adquirientes, no se verán afectados.

La figura del fideicomiso se ha desarrollado y están funcionando muy bien en otros países de latino américa, tales como: Colombia, Chile, Brasil, Panamá, Argentina y otros, que han crecido a nivel de construcciones y desarrollos inmobiliario, gracias al fideicomiso, y actualmente todos los desarrollos inmobiliarios se hacen a través de esta figura.